Qu'est ce qu'un GFV

Groupement foncier viticole (GFV) ou investissement foncier viticole.

FONCTIONNEMENT D'UN GFV

Des particuliers, se regroupent pour acquérir une propriété viticole.

Le fonctionnement du GFV est assuré par la société de gestion qui prend en charge le quotidien lié à la gestion,

du patrimoine viticole , libérant ainsi l'investisseur de toutes contraintes .

L'exploitation viticole est confié par un bail à long terme à un exploitant choisi pour son savoir faire

technique et commercial.

Lors de l'assemblée générale, un rapport complet de gestion, ainsi que le détail de l'évolution de l’investirent et le montant du revenu à déclaré est remis à chaque associés.

Le GFV, un outil performant de transmission de patrimoine, et d'optimisation d'ISF.

Les avantages fiscaux du placement GFV en 2016

L'associé perçoit, chaque année, les revenus issus du fermage, en proportion du nombre de parts détenues.

Ces revenus sont fonction de l'évolution de la valeur du vin de l’appellation d'origine contrôlée considérée .

Cette valeur est ajustée chaque année et entérinée par ARRÊTÉ PRÉFECTORALE

Les avantages fiscaux du placement GFV en 2016

Imposition 2016 sur les revenus du placement GFV

Les revenus issus du GFV sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes coexistent :

Le régime du micro-foncier : c’est le régime de droit commun d’imposition des contribuables dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €.Il est applicable aux revenus provenant de la détention de parts du GFV
Il permet notamment l’application d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus
Le régime réel d'imposition : la quote part de fermage perçue par chaque associée est imposable dans la catégorie des revenus fonciers , déduction faite des charges fiscalement admises ( impôts fonciers ,frais de gestion etc )
ces calculs sont effectués chaque année par la gérance
Dans l’hypothèse d'un financement à crédit , l'associé pourra déduire de sa base imposable les intérêts d'emprunt y afférents.

Le régime réel : la quote-part de fermage perçue par chaque associé est imposable dans la catégorie des revenus fonciers et déduction des impôts fonciers, des intérêts d’emprunt, des frais de gestion et d’autres charges fiscalement déductibles.
Ces calculs sont effectués par la Gérance.

La réduction d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Les associés de GFV bénéficient d’une réduction d’assiette en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qu’ils soient titulaires de parts de groupement à capital fixe ou variable.
La valeur des parts de GFV est exonérée :

à hauteur de 75 % de la fraction de la valeur nette des biens donnés à bail à long terme (au moins 18 ans) dans la limite de
101 897 €
à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil.

Pour bénéficier d’une réduction d’assiette, les parts doivent être détenues depuis au moins 2 ans au premier janvier de l’année d’imposition, soit le 1er janvier 2014 pour l’ISF 2016.

La fiscalité sur les Plus-Values de cession de parts

En cas de vente, les plus-values éventuellement réalisées seront taxées au titre des plus-values immobilières.
La plus-value de cession, fiscalement imposable, est réduite depuis le 1er Février 2012 d’un abattement sur la base de :

2 % par an de la 6e à la 17e année de détention.
4 % par an de la 18e à la 24e année de détention.
8 % par an à partir de la 25e année de détention.

La plus-value nette imposable après ces précédents abattements sera imposée au taux de 19% majoré de 15,5% au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
Au delà de 30 années de détention, les plus-values sont exonérées, de même que si le montant de la cession est inférieur à 15 000 € (Art 150A bis à 150VH Code général des impôts)

La fiscalité sur les Successions et Donations

Le GFV est un outil particulièrement efficace pour transmettre son patrimoine. Toute mutation à titre gratuit sera exonérée des droits à hauteur de 75 % dans la limite de 100 000 € par bénéficiaire et de 50 % au-delà de ce seuil.
Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme (c’est-à-dire le foncier seul).
De plus les donations (passées devant notaire) antérieures à 15 ans n’auront plus à être rapportées à la succession et ne seront pas prises en compte pour l’appréciation du seuil d’exonération.
Le bénéfice de cette exonération est accordé aux parts détenues depuis plus de deux ans par le souscripteur et à condition que le bien reste la propriété du bénéficiaire de la transmission à titre gratuit pendant cinq ans à compter de cette libéralité.

Les Avantages Financiers du GFV

La rentabilité des GFV se situe entre 1,5% et 3% par an.

Concernant l’évolution du prix des parts de GFV, il faut savoir que le prix de l’hectare de certains GFV a triplé lors des 10 dernières années.
C’est l’une des raisons qui explique la rareté des parts de groupements fonciers viticoles sur le marché aujourd’hui.
Par ailleurs, certains vins des GFV les plus prestigieux revendus aux enchères, se négocient de 2 à 10 fois leur prix de sortie selon la cotation de l’année.

Attention : les performances passées ne permettent pas de prédire les performances futures !

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